我が家のように、土地と建物を両方購入する場合、大抵お世話になるのが「つなぎローン」です。
つなぎローンを借りなければ土地と建物を繋ぐことができませんが、ここぞとばかりに金利が高いです。
しかもつなぎローンが組めない銀行もあり、これまたややこしいローンになっています。
ここでも、「土地を持っている人のメリット」が活かされます。
ご先祖様の努力は子孫の世代までちゃんと受け継がれているのです。
つなぎローンとは？
つなぎローンは、注文住宅において、土地から購入する人につきまとう呪縛のようなものです。
家を買う時に借りるローンは住宅ローンですが、住宅ローンは家が建たないと組むことができません。
つまり、家が建つまで、工事をしている間は住宅ローンを借りることができないのです。
ハウスメーカーは着工金を支払えば工事を開始してくれるので何とかなることも多いですが、土地についてはそうはいきません。
土地を持っていれば問題ありませんが、土地から購入する場合は、土地を買ってから出ないと工事を始めることができないのです。
しかし住宅ローンは家が建たないと借りることができないので、土地のローンは住宅ローン以外で用意しなければいけません。
そこで登場するのが、つなぎローンです。
住宅ローンが組めるまでの「つなぎ」の間、お金を貸してくれるものになります。
有難い制度ではありますが、つなぎローンは住宅ローンではないので、金利が高めに設定されています。
つなぎローンを借りるのは土地を購入してから家が建って住宅ローンが降りるまでの期間になりますが、金利が高いので数か月でもそれなりの金額になります。
積水ハウスを通じて、住宅金融支援機構でつなぎローンができる
今回、住宅金融支援機構からつなぎローンを借りる、ということをしました。
厳密に言えばつなぎローンではないようですが、私からすればつなぎローンと同じです。
画像出典 : 住宅金融支援機構
住宅金融支援機構と言えばフラット35ですが、私はフラット35で借りたいわけではありません。
金利は固定金利くらいの金利で、つなぎ融資を受ける、というものです。
つなぎ融資は非常に金利が高いので、嫌な出費だな～とは思っていました。
35年のローンになれば感覚も麻痺してきますが、10万円違うだけでも1回家族で旅行に行けます。
人生において家にいる時間はとても長いので、1回の旅行と比べてどうこう言うものではありませんが、それでも無駄な出費はせず、節約できるところはすべきだと思います。
金利として支払うお金については完全に「無駄」なので、可能な限り減らしたいところです。
（もちろんサービスの対価という意味では無駄ではありませんが）
スポンサーリンクつなぎローンではなく、一旦全額融資の審査を受ける、という話らしい
ちなみに住宅金融支援機構の「つなぎローン」を利用する、という形ではなく、住宅ローンを普通に借りる形になるようです。
詳しい仕組みは分かっていませんが、まず住宅金融支援機構で全ての工事費分の住宅ローン審査を受けます。
そしてまずは土地分を住宅金融支援機構でローンを組み、その後別のローンに切り替えるようなイメージです。
リスクとしては、私は楽天銀行の住宅ローンを検討していますが、万が一本命ローンの審査に落ちた場合はそのまま住宅金融支援機構のローンを組むしかありません。
楽天銀行と比べると、金利や事務手数料のメリットは小さいですね。
楽天銀行は金利も安いですし、何より事務手数料が330,000円一律なのが大きいです。
借りる金額にもよりますが、0.05%程度の金利差では事務手数料の差は埋まりません。
リンク : 住宅ローンを楽天銀行に決めた理由！デメリットはない？
積水ハウスが建て替える？という話
上記までが、私がざっくりと聞いた説明内容です。
しかし仕組みがイマイチ理解しきれていません。
ある程度の仕組みは理解していますが、営業マンは「積水ハウスが建て替える」という表現をしていました。
もしも「建て替える」という表現が正しいのであれば、住宅金融支援機構へはローン審査をするだけで、実際は積水ハウスがお金を貸してくれているのかもしれません。
つまり、住宅金融支援機構で住宅ローンを組めることを確認した上で、つなぎ部分だけは積水ハウスが立て替えてくれる、ということではないでしょうか。
住宅金融支援機構の審査が通っていれば貸し倒れのリスクは少ないですし、積水ハウスの資金力があれば十分可能でしょう。
しかし疑問なのは、金融業を行うような免許を持っているのか？という点です。
もし住宅金融支援機構の審査をもって問題ないことを確認し、積水ハウスがお金を貸してくれるのであれば、それは金融業になるのではないでしょうか。
もしかしたら積水ハウスは金融業の免許を持っているかもしれませんが、私の勘違いの可能性は高そうです。
だとしたら、積水ハウスはお金を貸すわけではなく、お金なしで着工してくれる、ということかもしれません。
今回は積水ハウスの所有する分譲地を買うので、それも可能です。
しかしだとすると、今度は「金利」が発生するのはおかしいです。
うーん、細かいところはよく分からないですね。
まぁ私にとって重要なのは金利がいくらなのか、手数料がいくらなのか、果たして得ができるのか？という点なので、スキームについて質問して時間を使いすぎるのももったいないので、曖昧な理解のまま終わってしまいました。
スポンサーリンク金利が圧倒的に安い
スキームは曖昧で良いとしても、お金部分は適当にはなれません。
楽天銀行のつなぎローンを使うのとどっちが安いか？という点は、しっかりと比較する必要があります。
結論を言うと、住宅金融支援機構から借りた方が圧倒的に安かったです。
| 種類 | 金利 | 手数料 |
| 楽天銀行 | 2.2% | 110,000円 |
| 住宅金融支援機構 | 1.59% | 0円 |
手数料を見ても、金利を見ても、どちらも住宅金融支援機構の方が安いです。
というか、つなぎローンとして使えるものの中では破格の安さだと思います。
我が家では15万円近くの特になった！
つなぎローンとして借りるので、借り入れは土地のお金+着工金等になります。
我が家の場合、つなぎローンの金額は約1,800万円で、家が建つまでの約4カ月間借りたとします。
住宅金融支援機構の場合は、
1,800万円 × 1.59% × 4/12カ月 ＝ 95,400円
となります。
これを楽天銀行で借りようとすると、事務手数料で11万円かかるので、
（1,800万円 × 2.2% × 4/12カ月） ＋ 11万円 ＝ 242,000円
決して楽天銀行が高いわけではありませんが、
242,000円 － 95,400円 ＝ 146,600円
も得することができました。
金利は家のスペックには一切関係ないので、安ければ安い方が良いです。
これだけの差があれば家の設備を良くすることもできますし、家族旅行に行くこともできます。
感想、まとめ。仕組みを完全理解できていないのは不安が残るが・・・
元々楽天銀行でつなぎ融資を受けようと考えていたので、この節約は嬉しい誤算でした。
積水ハウスは住宅金融支援機構と提携しているとのことなので、もしかしたら積水ハウスでしか使えないスキームかもしれません。
だとすると、こういった得を少しずつできるのは有難いですね。
唯一不安が残るとすると、立て付けや仕組みをしっかりと理解できていないことです。
私は基本的に全てを理解し、納得してから進めたいタイプなので、曖昧なまま進めるのはあまり好きではありません。
しかし打ち合わせの時間も限られており、最も重要な金利についてのことは聞けたので、あまり質問するのはやめました。
この仕組みを理解するために、家の打ち合わせにかける時間がなくなってしまっては本末転倒ですからね。
そこは営業マンへの信頼と、金利と手数料が書かれた書類があるので、とりあえず納得することにしました。
よく理解できていないことは不安ですが、これだけのお得が真水で手に入るのは、利用しない手はないと思います。
