想定外の事態が起きました。
問題ないと勝手に思っていた楽天銀行の住宅ローンに落ちました。
楽天銀行は厳しくルールが設定されているため、一度NGが出たら覆ることはなさそうです。
コールセンターはありますが、窓口がある銀行と違って完全に権限がないため、ひたすらマニュアル対応でした。
これがネットバンクで住宅ローンを組むデメリットか・・・。と思っています。
もしかしたら楽天銀行だけなのかもしれませんが。
借入希望額は約6,000万円
私が落ちた審査の内容を書いていきます。
まず、借入希望額は約6,000万円です。
頭金は500万円程度入れており、残り6,000万円を借り入れたい、というものでした。
共働きのため、連帯債務を希望として依頼を出していました。
世帯年収は約1,300万円
我が家の世帯年収は約1,300万円です。
ブログに載せる関係で正確な数値は出せませんが、夫婦共に年収650万円くらいだと思っていてください。
35年ローンで審査を出していますが、現在の年齢はおよそ30歳なので、その点も問題ないと思われます。
この条件であれば問題ないと色々な人に言われていたこともあり完全に油断していました。
夫婦とも誰もが知っている大手企業、日経平均225社の一つに勤めているので、信用力も低くはないと思っています。
FP1級の先生にも相談しましたが、「全く問題ない、借りようと思えば1億円くらいまでは借りられる」という見解をもらっていました。
リンク : 1級ファイナンシャルプランナー(FP)に住宅ローン相談をしてみた
育休中の世帯年収は約1,000万円
ただし、妻は現在育休中です。
育休中の場合年収が減るので、世帯年収は約1,000万円となります。
しかしあと2ヶ月後に復帰が決まっており、復職の証明書も提出可能です。
保育園も決まっているので、ここから復帰がなくなることはまずありません。
そのため、先の見えない育休中、というわけでもないのです。
楽天サービスは多々利用中
楽天銀行の場合、独自で信用力の審査をする、と言われています。
それが、楽天サービスの利用状況です。
特に楽天カードで滞納したりしていないか、利用額がどれくらいか、という点だと予測されます。
私は楽天ゴールドカードを持ち、これまで一度も滞納したことはありません。
もう何年も楽天ダイヤモンド会員ですし、楽天証券でも株の取引をしたり、楽天銀行に預け入れをしたりと、楽天のサービスはかなり利用しています。
その他、楽天生命、楽天モバイルと、かなり楽天サービスを利用していますし、滞納したことは一度もありません。
独自審査の点でも、審査が通らない理由は少ないはずと思っております。
スポンサーリンクNGとなった理由
一応、NGとなった理由は教えてもらいました。
しかし理由の説明はあまりなかったため、私は今でも「もしかしたら審査ミスがあるのではないか？」と思っています。
しかしコールセンターの人は「それが楽天銀行のルールですので・・・」の一点張りで、取りつく島もありませんできた。
①産休・育休中は審査不可
まず一つ目に言われたのが、産休・育休中はそもそも収入の対象外だと言うことです。
単独なら審査落ちしますし、連帯債務なら収入合算しない(収入として審査しない)ということでした。
2ヶ月後に復帰が決まっており、復帰予定の証明書も出せる旨伝えましたが、「ルール上、育休中復帰後3ヶ月以上経っていないと収入とは認められないので・・・」と答えるだけでした。
連帯債務なので「育休中はダメ」というのは銀行基準なので仕方ないとしても、だったら仮審査の段階で落として欲しいと言うのが本音です。
住宅ローンの本審査を受けるための書類を集めるのはかなり大変ですし、最初からルール上完全にそうなっているのであれば、ただ個人情報を取られただけです。
(渡した個人情報は返却してもらえません。)
②妻の債務(奨学金)は合算
ここが未だに納得がいっていないのですが、ローンを貸し出す条件として、「妻が借りている奨学金を、ローン貸し出し前に全額返済すること」と言われました。
思わず「えっ？」となりました。
奨学金は300万円くらい残っていますが、妻の収入を合算すれば全く問題ありません。
しかし楽天銀行側は、収入は夫単独で見る。債務は連名で見る。というのです。
私単独で返済能力があるかどうかの確認であれば、妻の収入・債務共に関係ないはずです。
仮に妻がその債務(奨学金)によって、住宅ローンの返済が不能となったとしても、私単独で住宅ローンが返せるかを見ているのであれば関係ないのではないでしょうか。
その債務(奨学金)が私との連帯債務であればその審査も納得ですが、そういうわけでもありません。
奨学金の残額証明書には記名がなかったため、審査者が私(夫)の債務と間違えたのではないか？
(もちろん、審査書類本体にはその旨記載してありましたが。)
そこで
「奨学金は妻の債務なのですが、もしかしたら私の債務と間違えていませんか？」
と尋ねてみたところ、
「確かに、証明書には記名がないので、これだけではどちらの債務か分からないですね。
審査者は別なので詳しいことは分かりませんが、この奨学金を返済しなければ貸せないようです。」
と回答がありました。
「こういう理由でもしかしたら間違ってるかもしれないので、もう一度審査者に確認していただけませんか？」と尋ねても、「いえ、これが楽天銀行のルールで審査した結果ですので・・・」の一点張りで、相手をしてもらえませんでした。
楽天は良いサービスが多かっただけに、この対応は非常に残念です。
③単独年収約650万円では、6,000万円のローンは不可
私に出された条件は、一つは奨学金を全額返済すること。
そしてもう一つは、借入金額を500万円減らすこと、でした。
つまり、私の単独年収(約650万円)では、5,500万円しか貸せない、ということです。
返済比率は30%以下で、比較的年齢も若いため、正直に楽天の審査は厳しいと感じました。
これについては独自の審査基準があるので仕方ありませんが、他の銀行と比べてかなり厳しい審査基準であると思います。
コールセンターはマニュアル対応のみ
しかし借入予定金額から800万円以上減らせ、というのはなかなかに厳しいものです。
そもそも妻の債務(奨学金)については納得がいっておらず、審査担当に確認してほしい旨も伝えました。
しかしコールセンターは「ルールなので・・・」「決まりなので・・・」というばかりで、完全にマニュアル対応です。
まぁおそらく委託先の人がコールセンター対応しているだけで、何の権限もないのだと思います。
ネット銀行の住宅ローンとはそう言うものなのかもしれませんが、楽天銀行は特別な権限を持った人がいないので、柔軟な対応ができないのはデメリットだと感じました。
スポンサーリンク楽天銀行の審査が厳しい理由
ここからは推測ですが、なぜ楽天銀行の住宅ローン審査がこれほど厳しいのか、考えてみました。
他の銀行よりも圧倒的に厳しいと思います。
楽天は様々なサービスで柔軟な対応をしているので、住宅ローンも積極経営かと思いましたが、そんなことはなさそうです。
①審査を完全に外部委託している
通常、銀行はなるべく多くの住宅ローン契約を取りに行きます。
そのため、その人の返済能力をギリギリまで審査し、極力多くのお金を貸そうとするのが通常です。
同じ育休中であっても状況は人によって異なるので、ヒアリングやお申し出内容から、個々人ごとに判断します。
しかし楽天銀行は「収入と認めるのは育休復帰後3ヶ月経ってから」というルールが明確化されていました。
おそらく、育休復帰後2ヶ月でも、マニュアル通り審査はNGとなったはずです。
この対応を見る限り、楽天銀行のコールセンターは「契約を取ろう」という意思はなく、完全にマニュアル対応だったと思います。
このことから、コールセンターは楽天銀行の営業担当ではなく、完全に外部委託しているのではないかと予想します。
楽天銀行は前身がイーバンク銀行だったので、ノウハウはあると思うのですが、審査は本体で行いコールセンターはそれを伝えるだけ、となっているのかもしれません。
②借入額が大きいほど、楽天銀行は利益が少なくなる
楽天銀行の最大の魅力は、事務手数料が330,000円固定になることです。
他のネットバンクよりも若干高い金利ですが、通常は事務手数料が、借入金額の2.2%かかるので、借り入れる金額によっては楽天銀行の方がお得になります。
リンク : 住宅ローンを楽天銀行に決めた理由！デメリットはない？
しかし事務手数料が一律ということは、当然、借入金額が多ければ多いほどお客は得、楽天銀行は損だということになります。
これは言い換えれば、楽天銀行は高額の貸し出しを少し行うよりも、少額の貸し出しをたくさん行った方が得だということです。
6,000万円の借り入れで考えると、私の計算では楽天銀行は最終的に他の銀行よりも安くなります。
例えば、6,000万円を貸した場合、一般的な銀行では
6,150万円 × 2.2% = 132万円
の手数料がかかりますが、楽天銀行では33万円です。
132万円 – 33万円 = 99万円
差額は100万円近くにもなるので、少し金利が高くても得になります。
もちろん借入金額が増えれば金利差によるコストも増えますが、この差は借入金額が増えれば増えるほど開いていきます。
たとえば、1,500万円の貸し出しだとどうでしょうか。
1,500万円 × 2.2% = 33万円
そう、もうお分かりだと思います。
楽天銀行の事務手数料は33万円固定なので、1,500万円のローンであれば、事務手数料固定の恩恵は一切なく、金利が若干高い分、他の銀行より割高になるのです。
つまり何が言いたいかと言うと、楽天銀行は借入金額が一定を超えた場合、借入金額を減らそうとしているのではないでしょうか。
楽天銀行の住宅ローンは、ターゲット層は○○万円以下、という指示が出ており、それを超える場合は金額を減らそうとしているのかもしれません。
感想、まとめ。楽天銀行の場合は並行して他行も審査を進めよう！
憶測も含め、色々と書かせていただきましたが、事実として言えることが一つあります。
それは、私の場合は、他の銀行で通る住宅ローンが楽天銀行では通らなかった、ということです。
審査基準はブラックボックスなので分かりませんが、楽天銀行だけで審査を進めるのは危険です。
楽天銀行の住宅ローンが想定外に降りなかった時に、他の銀行の審査を進める時間がないからです。
そのため、楽天銀行の住宅ローンをメインに考えていても、他の第二希望の銀行の審査を並行して進めておくことをおすすめします。
私はSBIか、積水ハウス提携のイオン銀行にしようと手続きを進めていますが、スケジュール的にはかなりギリギリになってしまいました。
ただ、イオン銀行は育休中の場合でも、復帰見込みであれば7割で計算してくれるとのことで、ほぼほぼ問題ないと言われています。
まぁ審査基準は銀行によって異なるので、仕方ないのですが、銀行一社だけで手続きを進めるのは危険だということを学びました。
次家を建てることはないと思いますが、もしその時は複数社並行して進めようと思います。
