私の考えでは、住宅ローンは借りれば借りるほどお得だと思っています。
もちろん限度はありますし、条件もあります。
人によって得するかどうかは異なりますが、しかし比較的多くの人は、住宅ローンをたくさん組んだ方が得をするのではないかと思っています。
では、住宅ローンをたくさん組んだ場合、どのような人が得をして、どのような人が損をするのでしょうか。
その条件と、「住宅ローンを増やすと得をすると考える理由」を書いていきます。
可能な限り頭金を少なくし、住宅ローンに組み込むべき
住宅の購入にあたっては、「頭金をいくらにするか？」という問題があります。
結論から言うと、フラット35等の固定金利で、頭金の金額で金利が変わるものを除いては、可能な限り頭金を少なくし、住宅ローンの金額を大きくすべきだと考えています。
仮に貯蓄があり、現金が余っていたとしても、頭金は少なくして良いと思います。
もちろん審査の問題等はありますが、一般的な変動金利の場合は特に、住宅ローンを大きくすべきです。
頭金を少なくするべきだと思う理由
住宅ローンはお金を借りる行為なので、当然利子を払わなければいけません。
そのため、住宅ローンは少なければ少ないほど、利子として支払う金額も少なくなります。
さっきと言っていることが正反対のように聞こえますが、それは事実であり、間違いありません。
だとすると、借りないで済むのであれば、なるべく借入額は少なくした方がお得なのではないでしょうか。
しかし私がそうではなく、住宅ローンを極力大きく借りるべきだと考える理由は次の４つです。
返済額が大きくなっても、住宅ローン控除があるうちは負担は変わらない
住宅ローンを大きくすべきと考える理由のもっとも大きな理由は、住宅ローン控除があるためです。
住宅ローン控除は通常10年間、増税後の今なら13年間続きます。
住宅ローン控除は年末時点のローン残高の1%が還元され、最大で40万円還元されます。
（収入等によって細かい条件はあります。）
たとえば住宅ローンが3,500万円あったら、35万円還元されるわけです。
これは年末残高の1%なので、借入金が減ると、控除を受けられる金額も減ってしまいます。
我が家のように連帯債務を組む場合は、最大80万円まで住宅ローン控除を受けることができます。
※住宅ローン控除を二人で最大限受けるための計算はこちら。
リンク : ペアローン・連帯債務で住宅ローン控除を最大限受ける計算方法
この住宅ローン控除があるうちは、住宅ローンの返済が多少大きくても、家計が苦しくなることはありません。
10年間あれば将来の収入は上がっていくことが見込まれますので、自分の想定通り給与が上がっていれば、計算が狂うことはありません。
(しかし住宅ローン破産する例として、会社の業績が傾く等で給与が上がらず、住宅ローン控除がなくなって生活が苦しくなるのはよくある話なので注意が必要です。)
金利が住宅ローン控除よりも安い
もちろん住宅ローン控除を受けている期間も、住宅ローンには金利がかかります。
しかしマイナス金利の現在、住宅ローンの金利は1％を切っています。
そのため、住宅ローンの金利よりも、住宅ローン控除で得をする額の方が大きいのです。
住宅ローン控除が上限を超えている方は例外ですが、仮に金利が上がらなかったとしたら、少なくとも10年間（13年間）は、住宅ローンは大きければ大きいほど得になることになります。
つまり、35年ローンにして、返済金額を少なくした方が、最初の10年間(13年間)は得をすることができる、ということです。
※本記事は2021年時点のものです。この状態が問題視され、現在法改正が進んでいますのでご注意ください。
住宅ローン控除終了後に繰り上げ返済
しかし住宅ローンを借りすぎると、住宅ローン控除が切れた後が心配です。
現在の予想通り給与が上がっているかどうか分かりませんし、途中で金利が大きく上がるリスクもあるからです。
そのため、頭金等、「現金で払おうと思ったけど住宅ローンに入れた」というお金はむやみに使わず、定期預金に入れておきます。
そして住宅ローン控除が切れる10年後（13年後）、もしくは金利が想定外に上昇した時に繰り上げ返済します。
※後述しますが、資産運用ができれば尚良しです。
頭金はそもそも使おうと思っていたお金なので、繰り上げ返済してしまえば、住宅ローン控除中の期間を得するだけで、それ以外は何ら変わりません。
少ないが預金で金利がつく
低金利時代なので住宅ローンも低金利で借りられますが、預金として預けてもほとんど金利がつきません。
しかし住宅ローンの金利と比較すれば、ばかにできないくらいの金利はつきます。
たとえばネットバンクの住宅ローン金利が0.5%程度の現在、逆にネットバンクで定期預金を組めば、0.2%の金利がつきます。
0.2%の金利は100万円預けても2,000円しかつきませんが、そもそも0.5%の住宅ローン金利であることを考えると、住宅ローンの金利が0.3%に下がったようなものです。
頭金を頭金として使わず、その分を定期預金に入れたとしても、その金額には0.3%の金利しか発生しません。
これに住宅ローン控除の1%を加味すると、現在の変動金利であれば頭金として入れるメリットはほとんどありません。
スポンサーリンク繰上げ返済せずに資産運用をする
もし投資経験をお持ちの方でしたら、貯蓄ではなく投資に回すことで、更に得することができる可能性があります。
また、投資経験がなくても、長期・分散で積立設定をしたら、あとは放置するだけで十分です。
利回り1%であっても、住宅ローンを返済するよりも大きく得をすることができます。
なるべくリスクは低く、分散投資を心掛ける必要がありますが、うまく運用すれば更に住宅ローンとの差を広げることができます。
自由に使えるお金があるということは、使い方によっては大きなアドバンテージになります。
私は投資をするので、住宅ローン金利以上のパフォーマンスが出る限りは、繰上げ返済しないつもりです。
参考記事 : 月10万円の住宅ローン返済資金で投資信託(インデックスファンド)を購入！成果は？
住宅ローンで得をするための条件
ここまでは、私が「住宅ローンはなるべく大きい金額を借りるべき」と考える理由を説明しました。
一言で言えば、「払う金利よりも住宅ローン控除や貰う金利、資産運用の利回りの方が大きいから」ということです。
しかし万人に共通して得をするわけではなく、住宅ローンを大きくしても得をしないケースがあります。
該当する場合は逆に住宅ローンを少なくする努力をした方が得、ということになります。
住宅ローン金利＜住宅ローン控除＋預金金利、運用利回りであること
損するケースの1つ目は、住宅ローンの金利が住宅ローン控除+預金金利・運用利回りよりも高くなった場合です。
例示が分かりにくくなるので、資産運用はしていないパターンで書いていきますが、たとえば住宅ローンの金利が2%に上昇したとします。
預金の金利も上昇しますが、預金金利は0.8%にしかなっていなかったとします。
そうすると、住宅ローン控除の1%と預金金利の0.8%を足しても、住宅ローン金利の2％の方が大きくなります。
この状態では、住宅ローンの借入額は大きければ大きいほど、損失が大きくなることになります。
住宅ローン控除を一定年数以上フル活用できること
二つ目は、これ以上住宅ローンを増やしても、住宅ローン控除を受けられない場合です。
住宅ローン控除は年収等の条件にもよりますが、最大で40万円です。
そのため、既に40万円フルで控除を受けられる方は、これ以上住宅ローンの借入額を増やしても損するだけです。
しかし、年末時点の住宅ローン残高の1％になるので、住宅ローン控除の対象となる金額は徐々に減ってきます。
最初のうちは住宅ローン控除の恩恵を受けられなくても、数年後には恩恵を受けられるようになっている可能性があります。
何年後に住宅ローン控除の恩恵を受けられるようになるかは、現在の金利や給与の上がり幅等の諸条件によって異なります。
しかし少なくとも、10年後(13年後)まで住宅ローンの上限額を上回らない場合は、これ以上住宅ローンを増やさない方がお得、ということになります。
貯蓄できる計画性があること
そして計算上は得ができても、実際、人間の欲というのは無限大です。
頭金を頭金として使わなかったとしたら、その分は貯蓄や投資に回し、決して使用してはいけません。
お金があるからと言って、これを使用してしまうと全てが崩れます。
「このお金はそもそもないもの」という認識のもと、絶対に使わないという強い意志が必要です。
住宅ローン控除が終了する時、または利率が上がって得をしなくなった時に繰り上げ返済できるかどうかが、損するリスクを最小限に減らすために必要なことです。
住宅ローン控除が切れるのは10年後だから、この頭金もまた貯めれば良い、という考えでは痛い目を見ます。
使わなかった頭金、家具代等は計算して定期預金に入れ、更にボーナスや生活費で余裕があった時に、追加で貯蓄するような計画性が必要なのです。
資産運用ができなければ、住宅ローン控除終了後に繰り上げ返済をすること
住宅ローン控除が終わるのは10年後、もしくは13年後です。
投資経験がなく、一切のリスクが取れない、と言うのであれば、その時には忘れずに繰り上げ返済することが必要です。
そのため、今回住宅ローンに回した頭金等のお金は、普段使わない口座に入れることをおすすめします。
しかし10年も先のことなので、「繰り上げ返済しなければいけない」ということを忘れてしまう可能性もあります。
定期預金の場合は自動更新がかかるものもあるので、気づいたら更新されてしまっているかもしれません。
(更新されていても途中解約はできますが、、)
気づいたら住宅ローン控除がなくなっていて、普通にローンを払い続けていて・・・ということになると、その分金利がかかるので、損をするリスクがあります。
スポンサーリンク両親からの支援は要注意
なお、ご両親から援助を受ける場合は注意が必要です。
上記の考えによれば、ご両親からの援助であっても、頭金に入れずに定期預金に入れ、住宅ローン控除終了後に繰り上げ返済した方が良いことになります。
しかしこれは金額によって、罠があります。
両親から住宅購入資金としてお金をもらう場合は、通常の贈与税の非課税枠よりも大きく控除を受けることができます。
110万円の贈与税非課税枠の範囲内であれば変わりませんが、それを超える場合、定期預金に入れてしまうと贈与税の対象となってしまいます。
この辺りは借入タイミングの税制にもよりますので、その時々で良く調べる必要がありますが、いずれにせよ注意が必要です。
感想、まとめ。住宅ローンはなるべくたくさん借りるべき！
税金、補助金等、その時々で細かい制度の違いがあるものの、基本的な考え方としては、「金利が安いうちは住宅ローンはたくさん借りた方がお得」ということです。
そのため、家具も可能な限り住宅ローンに入れた方が良いですし、銀行の許可が下りれば可能な限り、家財等も入れたいと考えています。
頭金も極力少なくし、定期預金か安定した分散投資をするのが最も得だと考えていますので、当面は金利の様子を見ながらお金を貯めていきたいと思います。
なお、これはあくまでも現時点の私の状況における、個人的な考えです。
金利の変化、税制の変化等によって、現行と内容が異なっている可能性もありますのでご注意ください。
また、個人の収入や価値観、環境等によっても変わってきます。
特に、投資経験の有無は大きな差となります。
諸条件を踏まえ、最終的には然るべき機関にご相談の上お手続きすることをおすすめします。
